Sabias que o acr\u00f3nimo DSCR significa Debt Service Coverage Ratio (r\u00e1cio de cobertura do servi\u00e7o da d\u00edvida), uma m\u00e9trica crucial no investimento e financiamento imobili\u00e1rio? \u00c9 apenas um dos muitos termos que podem parecer uma l\u00edngua estrangeira para os novos investidores que navegam no mercado imobili\u00e1rio dos EUA. <\/p>\n\n
Este artigo pretende desmistificar estes termos, servindo como um guia completo para quem procura compreender e utilizar melhor a linguagem b\u00e1sica do investimento e financiamento imobili\u00e1rio. Desde os tipos de refinanciamento at\u00e9 aos diferentes empr\u00e9stimos e muito mais, estamos a desmistificar o jarg\u00e3o para te ajudar a tomar decis\u00f5es informadas quando investes. <\/p>\n\n
No mundo do investimento imobili\u00e1rio, compreender os termos-chave pode fazer toda a diferen\u00e7a. Existem muitos acr\u00f3nimos e m\u00e9tricas, cada um com implica\u00e7\u00f5es significativas para as tuas decis\u00f5es de investimento. <\/p>\n\n
Explicaremos o que cada um deles significa, dando-te os conhecimentos necess\u00e1rios para navegares com confian\u00e7a no panorama dos investimentos.<\/p>\n\n
Uma regra geral no investimento imobili\u00e1rio que sugere que uma propriedade para arrendamento deve gerar um rendimento mensal igual ou superior a 1% do seu pre\u00e7o de compra. Por exemplo, se uma propriedade \u00e9 comprada por $300.000, ent\u00e3o o rendimento mensal de aluguer deve ser de pelo menos $3.000 de acordo com esta regra. <\/p>\n\n
Outra diretriz no investimento imobili\u00e1rio indica que cerca de 50% do rendimento do aluguer ser\u00e1 gasto em despesas operacionais, excluindo o pagamento da hipoteca. Assim, se a tua propriedade gera $3.000 mensais em rendimentos de rendas, podes esperar gastar cerca de $1.500 em despesas operacionais. <\/p>\n\n
Refere-se ao processo de pagamento de uma d\u00edvida, como uma hipoteca, ao longo do tempo atrav\u00e9s de pagamentos regulares. Uma parte de cada pagamento vai para o capital do empr\u00e9stimo, e o restante vai para os juros. Com o tempo, o montante que vai para o capital aumenta. <\/p>\n\n
O valor monet\u00e1rio estimado de uma propriedade, determinado por um avaliador profissional. Por exemplo, um avaliador pode determinar que o valor de avalia\u00e7\u00e3o de uma casa \u00e9 de $250.000 com base em factores como o seu tamanho, estado, localiza\u00e7\u00e3o e vendas recentes de propriedades compar\u00e1veis. <\/p>\n\n
O pre\u00e7o inicial definido pelo vendedor de um im\u00f3vel. Tem em aten\u00e7\u00e3o que o pre\u00e7o pedido pelo vendedor n\u00e3o \u00e9 necessariamente o mesmo que o valor avaliado ou o valor de mercado atual. <\/p>\n\n
Uma pessoa que actua como intermedi\u00e1rio entre as partes de uma transa\u00e7\u00e3o. No sector imobili\u00e1rio, um corretor \u00e9 um profissional que representa vendedores ou compradores de im\u00f3veis ou propriedades imobili\u00e1rias. <\/p>\n\n
Uma m\u00e9trica utilizada no sector imobili\u00e1rio para medir o retorno potencial de um investimento. \u00c9 calculada dividindo o rendimento operacional l\u00edquido pelo valor de mercado atual da propriedade. Por exemplo, se uma propriedade gera $10.000 por ano em rendimento operacional l\u00edquido e vale $100.000, a cap rate \u00e9 de 10%. <\/p>\n\n
Fundos gastos pelo propriet\u00e1rio de um im\u00f3vel em grandes melhorias ou repara\u00e7\u00f5es que prolongam a vida \u00fatil do im\u00f3vel e que, normalmente, devem ser depreciados durante um per\u00edodo superior a um ano. Substituir o telhado de uma propriedade de aluguer ou refazer completamente o sistema de canaliza\u00e7\u00e3o seria considerado uma despesa de capital. Nota que as despesas de capital s\u00e3o diferentes das despesas operacionais. <\/p>\n\n
Lucros obtidos com a venda de um investimento ou de um im\u00f3vel. Se comprares uma propriedade por $300.000 e depois a venderes por $350.000, a tua mais-valia ser\u00e1 de $50.000. As mais-valias s\u00e3o tributadas a uma taxa entre 0%, 15% ou 20%, dependendo do rendimento l\u00edquido tribut\u00e1vel do investidor. Uma permuta com diferimento de impostos pode ser utilizada para diferir o pagamento do imposto sobre as mais-valias. <\/p>\n\n
Uma taxa de retorno frequentemente utilizada em transac\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias que calcula o rendimento em dinheiro obtido sobre o dinheiro investido. Se investiu $100.000 em dinheiro numa propriedade de aluguer e obteve $11.000 de lucro ap\u00f3s as despesas num ano, o seu rendimento em dinheiro seria de 11%. <\/p>\n\n
Uma estrat\u00e9gia em que um investidor refinancia a sua propriedade para retirar capital da propriedade em dinheiro. Por exemplo, se tens uma propriedade no valor de $200.000 e deves $100.000 de hipoteca, podes refinanciar para um novo empr\u00e9stimo de $140.000, pagar o empr\u00e9stimo antigo e ficar com os $40.000 extra. <\/p>\n\n
Taxas e despesas pagas no fecho de uma transa\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria. Podem incluir seguro do t\u00edtulo, taxas de avalia\u00e7\u00e3o e taxas de cau\u00e7\u00e3o. Por exemplo, se estiveres a comprar uma casa, podes pagar 2-5% do pre\u00e7o de compra em custos de fecho. <\/p>\n\n
O custo ou valor original da propriedade quando foi adquirida pela primeira vez, incluindo o pre\u00e7o de compra e outros custos de aquisi\u00e7\u00e3o, tais como taxas de fecho, taxas legais, taxas de registo e quaisquer custos relacionados com melhorias. \u00c9 essencialmente a base para determinar os ganhos ou perdas de capital quando a propriedade \u00e9 vendida. <\/p>\n\n
O pre\u00e7o mais prov\u00e1vel pelo qual uma propriedade seria vendida num mercado competitivo e aberto. O valor de mercado atual de uma casa pode ser determinado analisando os pre\u00e7os de venda recentes de casas semelhantes no mesmo bairro. Tem em aten\u00e7\u00e3o que o valor de mercado atual e o pre\u00e7o pedido pelo vendedor podem ser diferentes. <\/p>\n\n
O dinheiro que \u00e9 necess\u00e1rio para cobrir o reembolso dos juros e do capital de uma d\u00edvida durante um determinado per\u00edodo. Se tens uma hipoteca, o servi\u00e7o mensal da d\u00edvida \u00e9 o que pagas ao banco todos os meses. <\/p>\n\n
Mede o fluxo de caixa dispon\u00edvel para pagar as obriga\u00e7\u00f5es de d\u00edvida actuais. Por exemplo, se o rendimento operacional l\u00edquido anual de um im\u00f3vel for de $70.000 e o servi\u00e7o da d\u00edvida anual for de $50.000, ent\u00e3o o DSCR ser\u00e1 de 1,4. <\/p>\n\n
Um documento legal vital nas transac\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, que significa a transfer\u00eancia da propriedade. Os tipos de escrituras – como Garantia Geral, Garantia Especial, Quitclaim, Concess\u00e3o, Pechincha e Venda, e Escritura de Confian\u00e7a ou Hipoteca – t\u00eam implica\u00e7\u00f5es diferentes nos direitos do comprador e na prote\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo. <\/p>\n\n
Uma diminui\u00e7\u00e3o no valor de um ativo ao longo do tempo devido ao desgaste, idade ou obsolesc\u00eancia. No investimento imobili\u00e1rio, os propriet\u00e1rios de im\u00f3veis para arrendamento podem deduzir o custo da deprecia\u00e7\u00e3o de um edif\u00edcio como uma despesa n\u00e3o monet\u00e1ria todos os anos para reduzir o rendimento tribut\u00e1vel. O IRS permite que uma propriedade de investimento residencial seja depreciada durante um per\u00edodo de 27,5 anos. Assim, se a tua casa tiver uma base de custos de $200.000 (excluindo o valor do terreno), podes reclamar uma despesa de deprecia\u00e7\u00e3o n\u00e3o monet\u00e1ria de cerca de $7.273 por ano para compensar o teu rendimento l\u00edquido tribut\u00e1vel. <\/p>\n\n
Refere-se \u00e0 pesquisa e an\u00e1lise de uma propriedade antes de finalizar uma transa\u00e7\u00e3o. Pode incluir a revis\u00e3o dos registos financeiros, a verifica\u00e7\u00e3o de quaisquer quest\u00f5es legais e a inspe\u00e7\u00e3o da propriedade. Por exemplo, antes de comprar um im\u00f3vel para arrendamento, podes verificar o historial de repara\u00e7\u00f5es e verificar os rendimentos e despesas fornecidos pelo vendedor. <\/p>\n\n
Um dep\u00f3sito feito por um comprador como prova de boa f\u00e9 quando o contrato de compra \u00e9 assinado. Se estiveres a comprar uma casa, poder\u00e1s depositar 1-2% do pre\u00e7o de compra como dinheiro de garantia quando fizeres uma oferta. <\/p>\n\n
Refere-se a um acordo financeiro em que uma terceira parte det\u00e9m e regula o pagamento dos fundos necess\u00e1rios para duas partes envolvidas numa determinada transa\u00e7\u00e3o. Ao comprar uma casa, o teu dep\u00f3sito em dinheiro pode ser mantido em cau\u00e7\u00e3o at\u00e9 o neg\u00f3cio ser fechado. <\/p>\n\n
Um tipo de hipoteca em que a taxa de juro n\u00e3o muda ao longo da vida do empr\u00e9stimo. Se subscreveres um empr\u00e9stimo hipotec\u00e1rio de taxa fixa a 30 anos com uma taxa de juro de 6%, pagar\u00e1s a mesma taxa de juro durante todo o prazo do empr\u00e9stimo. <\/p>\n\n
Uma organiza\u00e7\u00e3o dentro de uma comunidade residencial que cria e aplica regras para as propriedades e os seus residentes. Se comprares uma propriedade num HOA, ter\u00e1s de pagar as quotas do HOA e cumprir todas as regras da associa\u00e7\u00e3o. <\/p>\n\n
Uma m\u00e9trica utilizada na or\u00e7amenta\u00e7\u00e3o de capital para estimar a rendibilidade de potenciais investimentos. A TIR \u00e9 a taxa de desconto que faz com que o valor atual l\u00edquido (VAL) de todos os fluxos de caixa de um determinado projeto seja igual a zero. Para os investidores imobili\u00e1rios, a TIR fornece uma estimativa da rentabilidade do projeto. <\/p>\n\n
Propriedade imobili\u00e1ria que \u00e9 adquirida com a inten\u00e7\u00e3o de obter um retorno sobre o investimento, quer atrav\u00e9s de rendimentos de aluguer, quer atrav\u00e9s da futura revenda da propriedade, ou ambos.<\/p>\n\n
Uma abordagem estrat\u00e9gica ao investimento, concebida para atingir objectivos financeiros ou rendimentos espec\u00edficos. No sector imobili\u00e1rio, isto pode envolver estrat\u00e9gias como comprar e manter, fixar e inverter, ou investir em propriedades para arrendamento. <\/p>\n\n
Uma ap\u00f3lice de seguro que cobre o propriet\u00e1rio de perdas financeiras relacionadas com propriedades de aluguer. A ap\u00f3lice cobre o edif\u00edcio, com a op\u00e7\u00e3o de segurar os conte\u00fados que pertencem ao senhorio<\/a> [TB1]<\/a> . To dig deeper, you can check our article \u201cSecuring Your Investment: A Deep Dive Into Property Insurance Options\u201d.<\/a> <\/p>\n\n A utiliza\u00e7\u00e3o de capital emprestado para aumentar o retorno potencial de um investimento. No sector imobili\u00e1rio, a alavancagem \u00e9 frequentemente conseguida atrav\u00e9s da utiliza\u00e7\u00e3o de financiamento hipotec\u00e1rio para comprar uma propriedade. <\/p>\n\n Uma estrutura empresarial nos EUA que protege os seus propriet\u00e1rios da responsabilidade pessoal pelas suas d\u00edvidas ou responsabilidades. Os investidores imobili\u00e1rios criam frequentemente uma LLC para comprar propriedades, de modo a proteger os seus bens pessoais de quaisquer quest\u00f5es legais relacionadas com a propriedade<\/a> [TB2]<\/a> . To learn more about Legal Structures in the U.S., check out our blog post \u201cLegal Structures Of U.S. Rental Property For Foreign Investors<\/a>\u201d <\/p>\n\n Termo financeiro utilizado pelos credores para expressar o r\u00e1cio entre um empr\u00e9stimo e o valor do ativo adquirido. Se estiveres a comprar uma casa no valor de $200.000 e o montante do teu empr\u00e9stimo for de $140.000, o teu LTV ser\u00e1 de 70%. <\/p>\n\n Taxa cobrada por uma institui\u00e7\u00e3o de cr\u00e9dito para cobrir os custos administrativos do processamento de um pedido de empr\u00e9stimo. A taxa \u00e9 frequentemente expressa como uma percentagem do montante do empr\u00e9stimo. Por exemplo, uma taxa de origina\u00e7\u00e3o de 2% num empr\u00e9stimo de $200.000 seria de $4.000. <\/p>\n\n O pre\u00e7o mais prov\u00e1vel pelo qual uma propriedade seria vendida num mercado competitivo e aberto, reflectindo todas as condi\u00e7\u00f5es e restri\u00e7\u00f5es da venda acordada.<\/p>\n\n \u00c9 o que pagas todos os meses pela tua hipoteca. Normalmente, inclui o capital, os juros, os impostos e os seguros (PITI). <\/p>\n\n Um tipo de propriedade residencial que cont\u00e9m mais de uma unidade habitacional. Exemplos incluem duplexes, triplexes e edif\u00edcios de apartamentos. <\/p>\n\n Trata-se de um c\u00e1lculo utilizado para analisar a rentabilidade dos investimentos imobili\u00e1rios geradores de rendimento. O NOI \u00e9 igual a todas as receitas da propriedade, menos todas as despesas operacionais razoavelmente necess\u00e1rias, excluindo o servi\u00e7o da d\u00edvida. Por exemplo, se uma propriedade gera $100.000 anuais em renda e tem $40.000 em despesas operacionais, o NOI seria de $60.000<\/a> [TB3]<\/a> . To learn more, we have an article on \u201cHow To Calculate The Viability Of Investing In Real Estate<\/a>\u201d. <\/p>\n\n Os custos associados \u00e0 gest\u00e3o e manuten\u00e7\u00e3o de uma propriedade. Estes podem incluir taxas de gest\u00e3o da propriedade, seguros, custos de manuten\u00e7\u00e3o, impostos sobre a propriedade, servi\u00e7os p\u00fablicos e muito mais. <\/p>\n\n Uma avalia\u00e7\u00e3o por um credor da capacidade de um potencial mutu\u00e1rio de se qualificar para uma hipoteca. Ser pr\u00e9-aprovado significa que um credor concordou em emprestar-lhe uma certa quantia de dinheiro antes de encontrar uma casa para comprar. <\/p>\n\n A opera\u00e7\u00e3o, o controlo e a supervis\u00e3o de bens im\u00f3veis. Envolve os processos, os sistemas e os recursos humanos necess\u00e1rios para gerir o ciclo de vida de todos os bens adquiridos, incluindo a aquisi\u00e7\u00e3o, o controlo, a presta\u00e7\u00e3o de contas, a responsabilidade, a manuten\u00e7\u00e3o, a utiliza\u00e7\u00e3o e a aliena\u00e7\u00e3o. <\/p>\n\n O indiv\u00edduo ou entidade (como uma LLC) que det\u00e9m a propriedade legal de uma propriedade. Esta pessoa ou entidade tem o direito de vender, arrendar e fazer altera\u00e7\u00f5es \u00e0 propriedade. <\/p>\n\n Impostos pagos por um propriet\u00e1rio de casa aos governos locais, muitas vezes com base no valor avaliado da propriedade. Por exemplo, se tiveres uma casa com um valor avaliado de $200.000 e a taxa de imposto na tua \u00e1rea for de 1,5%, pagar\u00e1s $3.000 em impostos sobre a propriedade todos os anos. <\/p>\n\nAlavancagem<\/strong><\/h3>\n\n
Sociedade de responsabilidade limitada (LLC)<\/strong><\/h3>\n\n
R\u00e1cio empr\u00e9stimo\/valor (LTV)<\/strong><\/h3>\n\n
Taxa de origina\u00e7\u00e3o do empr\u00e9stimo<\/strong><\/h3>\n\n
Valor de mercado<\/strong><\/h3>\n\n
Pagamento mensal<\/strong><\/h3>\n\n
Multifamiliar<\/strong><\/h3>\n\n
Rendimento Operacional L\u00edquido (NOI)<\/strong><\/h3>\n\n
Despesas de funcionamento<\/strong><\/h3>\n\n
Pre-Approval<\/strong><\/h3>\n\n
Gest\u00e3o de im\u00f3veis<\/strong><\/h3>\n\n
Propriet\u00e1rio do im\u00f3vel<\/strong><\/h3>\n\n
Impostos sobre o patrim\u00f3nio<\/strong><\/h3>\n\n
Refinanciamento<\/strong><\/h3>\n\n